L'immobilier dans tous ses états.

[SansIPfixe]

J'ai pu constater que le domaine de l'immobilier touchait tout le monde; que l'on soit locataire, futur acquéreur, vendeur ... et j'ai aussi et surtout pu lire beaucoup de betises sur le net sur à ce sujet.

Étant moi même agent immo, directeur d'une agence,je vous propose, ici, de répondre à vos questions en matière d'immo (location, achat, vente..) afin de vous donner un coup de pouce et des conseils d'ami si vous en avez besoin.

Dans un soucis de déontologie, je ne répondrai à aucune question par MP car ce topic ne vise qu'à vous aider au besoin, et en aucun cas à faire de PFRN un forum immo.

Bien amicalement.

Afin de démarrer sur une touche d'humour, je vous propose de réviser vos classiques en tant que candidat locataire: http://www.dailymotion.com/video/xdvf5_ ... ellent_fun

[Xnedra]

Ca c'est une super idée dis donc. Ca va en aider plus d'un, j'en suis sûre.

[TOS Profil Site internet]

A c'est cool, ce topic tombe pile-poil au moment où je me posais certaines questions.

En voici celle qui me préoccupe le plus : j'habite actuellement dans un appartement au premier étage, qui donne sur la rue. Le problème c'est que niveau bruit on est servis... je m'explique : les fenêtres sont toutes en bois avec un vitrage simple. Eh oui, le bâtiment se fait vieux.
Ma chambre est située du côté de la rue, à laquelle il y a tout le temps du monde qui passe (il y a des petits bars et cafés), d'ailleurs le dimanche c'est le marché (oui, juste en bas de chez moi), donc vous imaginez un peu la situation.

Le problème donc est que les fenêtres sont bien incapables d'isoler ce bruit. Lorsque quelqu'un discute en bas de ma fenêtre, c'est à se demander si la fenêtre est fermée. En plus là je ne sais pas ce que ça va donner en hiver côté isolation.

La question est simple : puis-je, au regard de cette situation, obliger le proprio à me changer les fenêtres ?

Voilà donc pour la question du jour, et merci d'avance.

[SansIPfixe]

A c'est cool, ce topic tombe pile-poil au moment où je me posais certaines questions.

En voici celle qui me préoccupe le plus : j'habite actuellement dans un appartement au premier étage, qui donne sur la rue. Le problème c'est que niveau bruit on est servis... je m'explique : les fenêtres sont toutes en bois avec un vitrage simple. Eh oui, le bâtiment se fait vieux.
Ma chambre est située du côté de la rue, à laquelle il y a tout le temps du monde qui passe (il y a des petits bars et cafés), d'ailleurs le dimanche c'est le marché (oui, juste en bas de chez moi), donc vous imaginez un peu la situation.

Le problème donc est que les fenêtres sont bien incapables d'isoler ce bruit. Lorsque quelqu'un discute en bas de ma fenêtre, c'est à se demander si la fenêtre est fermée. En plus là je ne sais pas ce que ça va donner en hiver côté isolation.

La question est simple : puis-je, au regard de cette situation, obliger le proprio à me changer les fenêtres ?

Voilà donc pour la question du jour, et merci d'avance.

Quand es-tu rentré dans les lieux ? T'as-t-on fourni le DPE obligatoire , passes-tu par agence ou en direct ?

http://www.diagnostic-expertise.com/exp ... pe-732.php

Malheureusement non, tu ne peut le contraindre sauf à prouver que le niveau de décibel à l'intérieur de l'appart est tel que cela le rend impropre à sa destination (habitation principale).

Par contre rien ne t'empêche de lui en parler, de lui expliquer qu'au prochain locataire, une meilleur isolation sonore et thermique lui permettra de louer plus facilement et plus cher. Surtout que maintenant le DPE est obligatoire pour louer.

De plus, ton proprio pourrait bénéficier d'un crédit d'impôt en changeant les fenêtres car il améliore l'habitat, réduit la conso énergétique etc....

[TOS Profil Site internet]

Je suis rentré dans les lieux au mois de juin. On m'a pas fourni de DPE. Sinon je passe par une agence oui (qui par la suite m'a mis en relation avec le proprio).

Mais je vais essayer de lui en parler oui. Enfin, cela m'étonnerait qu"il fasse quoique ce soit puisque il y a un grand nombre de grandes fenêtres à changer (6 en tout pour un petit t3 ! eh oui, au début j'ai pris ça pour un avantage -soleil- mais en habitant dedans j'ai compris pourquoi il n'était pas loué si cher que ça finalement...).

Fin bref, je vais regarder tout ça, merci pour les infos

[SansIPfixe]

Le DPE est obligatoire, l'agence a été mandatée pour trouver le locataire, elle a donc du établir le le bail et impérativement te fournir le DPE.

Rappelle l'agence en lui demandant de te le fournir car "tu as de gros doutes" sur l'isolation (l'agence va être mal car elle n'a pas fait son boulot.....) et que si tu avais su avant tu ne l'aurait pas pris....., ils seront obligé de le faire réaliser par le proprio et de te le fournir et cela te permettra (s'il est pourri) de demander au proprio de changer l'isolation des fenêtres (même si cela ne le contraint pas à s'exécuter). Mais là tu reviens sur le crédit d'impôts etc.... pour négocier

L'agence n'avait pas le droit de te faire signer le bail sans DPE, donc tu peux contester le paiement de ses honoraires, au regard de son manquement à ses obligations. Si l'on passe par agence c'est pour s'assurer d'un service et non pas pour avoir à faire à des incompétents.

Tiens moi au courant.

Appelle l'agence et laisse moi savoir sa réaction; en fonction, on passera au plan B en mettant la pression sur l'agence qui n'a probablement pas fait payer les honos au proprio

[Redrum Profil]

Je voulais un avis sur un appartement que je vais revisiter ce soir au niveau du loyer. Il fait un peu plus de 100m2, situé au centre d'une ville de 2000 habitants (juste à côté : tous les commerces !). Il est refait à neuf, dispose d'une place de parking et d'une cave. Il y a un grand séjour/salle à manger, une grande cuisine meublée, 2 chambres, sdb et une mezzanine. Il est loué 625 euros.

Comme j'ai vu des titres de journaux comme quoi l'immobilier baissait, est-ce pertinent de demander un petit rabais ?

[SansIPfixe]

Je voulais un avis sur un appartement que je vais revisiter ce soir au niveau du loyer. Il fait un peu plus de 100m2, situé au centre d'une ville de 2000 habitants (juste à côté : tous les commerces !). Il est refait à neuf, dispose d'une place de parking et d'une cave. Il y a un grand séjour/salle à manger, une grande cuisine meublée, 2 chambres, sdb et une mezzanine. Il est loué 625 euros.

Comme j'ai vu des titres de journaux comme quoi l'immobilier baissait, est-ce pertinent de demander un petit rabais ?

Toujours se méfier des médias en matière d'immo, ils caricaturent tout, sur mon secteur les prix à la location continuent à augmenter, c'est d'ailleurs logique car il y a moins de gens qui achètent et la demande locative reste très forte et supérieure à l'offre.

Tu peux toujours demander mais si 625 euros est un prix de marché, le proprio n'a aucune raison de baisser puisqu'il le louera à ce prix là, par contre si l'appart mérite des travaux de rafraichissement, tu peux négocier de les faire en échange d'une gratuité de tant de jours de loyer.

[Redrum Profil]

Merci msieur !

[SansIPfixe]

TOS du nouveau ?

[Nevinyrral Profil]

J'ai aussi une ptite question .

Je vais prendre rendez vous a la CSF pour acheter un appartement , je suis fonctionnaire et je sais que la bas ils font des crédit sur 40 ans pour les jeunes. Voila ma question , est ce que a 26 ans je suis considéré comme un jeune ? Ou alors connais tu les conditions requises pour avoir droit à un crédit sur 40 ans. ( J'ai deja fait une simulation de pret sur 30 ans mais ca ne me convient pas pour ce que je veux acheter )

[SansIPfixe]

Je ne suis pas spécialiste du CSF et de ses conditions, je pense qu'ils entendent par jeune; des primo accédant de moins de 30 ans mais là, il s'agit d'un organisme de crédit très spécifique avec lequel je n'ai jamais travaillé.... A voir avec eux donc.

Par contre je me dois de t'alerter sur un crédit sur 40 ans, en effet avec une telle durée, tu passeras de nombreuses années à rembourser les intérêts ET ENSUITE le capital, ce qui rend problématique toute revente (surtout dans un marché incertain) même s'il est souvent proposé des solutions reventes.

Ce qu'il te faut regarder c'est ta situation et tes contraintes persos (risque de mutation, situation familiale...), par exemple si tu es celib et que pour évoluer il te faudra être muté dans les 5 ans, il serait "suicidaire" d'acheter un T2 à Paris, sauf à ce que tes mensualités puissent êtres couvertes par un loyer en cas de mise en location.

Si tu vis en couple et que tu es "installé" dans la vie, sans besoin ni contraintes pro alors cela s'étudie mais un crédit sur 40 ans ne doit pas se prendre à la légère.

Il faut aussi que tu t'interroges sur la capacité de revente du bien, ce type de bien est-il largement demandé ? Son emplacement est-il bon etc ... ?

Un exemple entre un crédit sur 20 ans et sur 40 ans pour une même somme empruntée:

200 000 euros sur 20 ans à 4%: coût du crédit: 90 000 euros
200 000 euros sur 40 ans à 4.5%: coût du crédit: 232 000 euros soit 32 000 de plus que le capital emprunté

[soukeena Profil]

Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.

[SansIPfixe]

Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.

A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

L'absence d'aération (et l'humidité consécutive) et la fenêtre qui ferme mal peut s'apparenter à des conditions d'insalubrité, appelez l'agence et demandez lui de faire intervenir quelqu'un (à la charge du proprio).

Si elle refuse, menacez là de porter le "prêt" pour vous avoir sciemment loué un logement insalubre.

Envoyez alors un recommandé avec mise en demeure.

P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?

[soukeena Profil]

Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.

A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

On paie le loyer à l'agence qui loue l'appartement.



P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?

On l'a pris il y a un an (juillet 2008). Disons qu'on a pas vraiment eu le choix car trouver un logement pas trop cher a Paris c'est plus que difficile. Mais quand on l'a visité tout était nickel c'est seulement après qu'on s'est aperçu des problèmes d'humidité.

En tout cas merci pour votre réponse.

[Nevinyrral Profil]

Je ne suis pas spécialiste du CSF et de ses conditions, je pense qu'ils entendent par jeune; des primo accédant de moins de 30 ans mais là, il s'agit d'un organisme de crédit très spécifique avec lequel je n'ai jamais travaillé.... A voir avec eux donc.

Par contre je me dois de t'alerter sur un crédit sur 40 ans, en effet avec une telle durée, tu passeras de nombreuses années à rembourser les intérêts ET ENSUITE le capital, ce qui rend problématique toute revente (surtout dans un marché incertain) même s'il est souvent proposé des solutions reventes.

Ce qu'il te faut regarder c'est ta situation et tes contraintes persos (risque de mutation, situation familiale...), par exemple si tu es celib et que pour évoluer il te faudra être muté dans les 5 ans, il serait "suicidaire" d'acheter un T2 à Paris, sauf à ce que tes mensualités puissent êtres couvertes par un loyer en cas de mise en location.

Si tu vis en couple et que tu es "installé" dans la vie, sans besoin ni contraintes pro alors cela s'étudie mais un crédit sur 40 ans ne doit pas se prendre à la légère.

Il faut aussi que tu t'interroges sur la capacité de revente du bien, ce type de bien est-il largement demandé ? Son emplacement est-il bon etc ... ?

Un exemple entre un crédit sur 20 ans et sur 40 ans pour une même somme empruntée:

200 000 euros sur 20 ans à 4%: coût du crédit: 90 000 euros
200 000 euros sur 40 ans à 4.5%: coût du crédit: 232 000 euros soit 32 000 de plus que le capital emprunté

Merci pour toute ces précisions

Une autre ptite question, combien de temps apres sa livraison un appart est considéré comme neuf ? Il est plus facile de faire des crédit pour des appart neufs pour mon cas mais il faut alors que la livraison de l'appart ait deja eu lieu pour que je puisse y vivre sinon je me retrouverai à payer mon loyer plus mon crédit de l'appart.

[SansIPfixe]

Bonjour,
moi aussi j'ai quelques problème d'appart...
Mon copain loue un petit studio à Paris et il y a deux problèmes!
On a une grande fenêtre mais qui ne ferme pas. L'hiver c'est super on essaie de la bloquer avec des torchons et tout mais c'est pas génial et on gèle. Et ensuite il n'y a pas d'aération donc il y a beaucoup d'humidité et la peinture se décolle toute seule. On loue le studio a une agence mais c'est une autre agence qui s'occupe de l'entretien de l'immeuble. Que peut-on alors demander et surtout à qui?
Merci.

A qui payez-vous le loyer ? C'est à l'agence qui "collecte" le loyer (l'agence qui en a la gestion) de traiter votre problème.

On paie le loyer à l'agence qui loue l'appartement.



P.S: A quelle date êtes-vous entré dans les lieux ?

On l'a pris il y a un an (juillet 2008). Disons qu'on a pas vraiment eu le choix car trouver un logement pas trop cher a Paris c'est plus que difficile. Mais quand on l'a visité tout était nickel c'est seulement après qu'on s'est aperçu des problèmes d'humidité.

En tout cas merci pour votre réponse.

Ma question n'était pas anodine, si vous êtes rentré en juillet 2008 alors l'agence a OBLIGATOIREMENT DU vous fournir le DPE http://www.diagnostic-expertise.com/dia ... tique.php# si elle ne l'a pas fiat il s'agit d'un manquement a ses obligations et donc un moyen de pression supplémentaire sur elle pour que vous obteniez gain de cause auprès du proprio.

[Redrum Profil]

Bonsoir !

On va emmenager dans un nouvel appartement samedi et je viens d'avoir le DPE.
Le logement est classé F avec une conso de 360 KWh/m2/an et une dépense de 1900 euros par an pour la consommation d'énergie.
Le DPE dit que tout est isolé sauf le sol et recommande de l'isoler (l'appart est au rez-de-chaussée, pas d'étage mais une mezzanine).

Questions :
-est-ce que F c'est si mauvais ?
-peut-on contraindre le bailleur à faire les travaux prescrits par le DPE ou autres comme installer des radiateurs moins énergivores par exemple (avec tout le Grenelle et tout ça, est-ce que des lois peuvent obliger le proprio à faire les travaux nécessaires pour baisser la conso d'énergie) ?

Je signe le bail demain parce qu'il est trop tard pour se rétracter et puis on aime cet appart mais le DPE nous a sacrément refroidi. Après, on est assez économe, on fait gaffe aux heures creuses, etc. Mais ça fait un peu peur...

[SansIPfixe]

Bonsoir !
Questions :
-est-ce que F c'est si mauvais ?

Tout d'abord le DPE est probablement le diag le plus bidon que l'on fournisse car il ne mesure pas la conso REELLE d'énergie (genre le nombre de calories qui s'échappent d'un appart) mais une conso théorique basée sur les spécificités du logement.
Il m'est arrivé de voir des consos réelles de 60 % inférieures (factures à l'appui) à la conso théorique.
Un exemple du coté "débile" de ce diag est qu'aucun diagnostiqueur n'ira vérifier l'isolation toiture d'une baraque mais notera scrupuleusement s'il y a du double vitrage ou non alors que la déperdition énergétique liée au vitrage est inférieure à 20% alors que celle de la toiture est proche de 50%

A et B sont pour les futurs logements, un appart classique de 2000 sera en C ou début D...... F n'est pas top mais pas inhabituel pour un logement années 70.

Conclusion, au delà ce diag, si tu n'a pas senti le logement "malsain" (humidité, moisissures..) alors il ne doit être si mal isolé que cela.

-peut-on contraindre le bailleur à faire les travaux prescrits par le DPE ou autres comme installer des radiateurs moins énergivores par exemple (avec tout le Grenelle et tout ça, est-ce que des lois peuvent obliger le proprio à faire les travaux nécessaires pour baisser la conso d'énergie) ?

Non.

[Redrum Profil]

Merci pour les réponses !
ça me rassure beaucoup !

Déménagement ce week-end!

[Galisas]

Je me permet de répondre au sujet.

Conclusion, au delà ce diag, si tu n'a pas senti le logement "malsain" (humidité, moisissures..) alors il ne doit être si mal isolé que cela.

Le problème d'isolation est complexe, il faut savoir avec quel matériaux la maison est construite (Ciment, pierre, briques ou autres) mais aussi quel genre d'isolation des toits, dans les années 70 c'était surtout de la laine de verre, utiles pendant l'hiver mais peu efficace l'été pendant les grosses chaleur, de plus elle était posée à même le sol du grenier (ce qui est encore fait) la laissant ainsi à l'humidité. Non seulement la laine de verre perd de son efficacité au bout de 10 ans mais avec l'humidité en plus, sont pouvoir isolant reste très limité si cette isolation n'a pas été refaite.

Selon l'Agence Locale de l'Energie de l'agglomération lyonnaise, la durée de vie d'une isolation en laine de verre est de 10 ans. Elle souligne même qu'au bout de cette période, la laine de verre a déjà perdu la moitié de son épaisseur[

http://fr.wikipedia.org/wiki/Laine_de_verre

Sachant que c'est un appart au rez de chaussée vérifie également si il n'y pas de capillarisation, une remontée d'humidité des sous sols jusqu'a ton mur, pour cela tu peux voir si il y'a des fissures à l'extérieur vers le bas, parfois il y en a pas, si la peinture a été refaite à l'intérieur, et si le mur est humide par endroit elle finira par partir, sinon il existe des instruments de mesures, le taux d'humidité du mur doit être au gros maximum a 10/12% (recommandé 5%)


Dans les logements anciens c'est surtout l'humidité, les moisissures, les fissures, la peinture si elle est ancienne (pour le plomb) qu'il faut vérifier, après l'isolation est facultative, nos ancêtre mettaient un pull ou une couette en plus et le tour était joué